{"id":1651,"date":"2024-10-07T18:07:29","date_gmt":"2024-10-07T15:07:29","guid":{"rendered":"https:\/\/aklawoffice.gr\/?p=1651"},"modified":"2024-10-07T18:08:08","modified_gmt":"2024-10-07T15:08:08","slug":"akinitageitones","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aklawoffice.gr\/fr\/akinitageitones\/","title":{"rendered":"Voisins et biens immobiliers:Comment la loi r\u00e9gule-t-elle leurs relations?"},"content":{"rendered":"

Derni\u00e8rement, nous avons constat\u00e9 que l’augmentation de la population dans les grandes villes (principalement \u00e0 Ath\u00e8nes et \u00e0 Thessalonique) provoque souvent (et) des tensions entre les voisins, entre b\u00e2timents\/maisons individuelles. \u00c9tant donn\u00e9 que beaucoup se demandent comment la loi r\u00e9gule ce sujet, ainsi que les actions qu’ils peuvent entreprendre, dans ce texte, nous examinerons les principales obligations que doivent respecter les propri\u00e9taires des biens, principalement envers leurs voisins. En plus de cela, nous aborderons \u00e9galement la protection que la loi leur accorde en cas de pr\u00e9judice caus\u00e9 par un voisin.<\/p>\n

1.Que entendons-nous par droit de voisinage?<\/strong><\/h2>\n

Le droit de voisinage fait g\u00e9n\u00e9ralement r\u00e9f\u00e9rence aux restrictions que peut subir le droit de propri\u00e9t\u00e9 de chaque propri\u00e9taire immobilier en raison de la coexistence avec les droits correspondants des autres. Apr\u00e8s tout, pour une coexistence harmonieuse entre plusieurs personnes, il est n\u00e9cessaire que certains droits soient limit\u00e9s (soit directement, soit indirectement) afin d’\u00e9viter les conflits. Parall\u00e8lement, certaines interdictions d\u00e9coulent directement de la loi (et donc ne n\u00e9cessitent pas d’interpr\u00e9tation), tandis que d’autres sont d\u00e9duites interpr\u00e9tativement de celle-ci. La principale cons\u00e9quence de cela est que la seconde cat\u00e9gorie d’interdictions (par exemple, demander \u00e0 un voisin de fournir un passage \u00e0 travers la propri\u00e9t\u00e9 de ce dernier) n\u00e9cessite un contrat ou une d\u00e9cision judiciaire et ne fonde pas toujours une demande directement en vertu de la loi.<\/strong> Enfin, il est important de noter que les dispositions \u00e9tablies par le droit de voisinage ne constituent pas un droit obligatoire, donc elles peuvent \u00eatre modifi\u00e9es par un accord diff\u00e9rent entre les parties, tandis qu’elles agissent g\u00e9n\u00e9ralement entre les parties (et leur port\u00e9e n’est pas \u00e9tendue \u00e0 tous simplement par un accord entre deux propri\u00e9taires).<\/p>\n

2.Mon voisin fait du bruit. Que puis-je faire?<\/strong><\/h2>\n

La loi stipule que, en principe, le propri\u00e9taire d’un bien doit tol\u00e9rer certaines \u00e9missions sonores provenant d’un bien voisin, mais seulement si elles sont habituelles pour l’utilisation du bien et ne d\u00e9passent pas la mesure n\u00e9cessaire (par exemple, si des travaux de r\u00e9novation sont effectu\u00e9s dans l’appartement du dessus et que ces travaux ne se d\u00e9roulent pas pendant les heures de tranquillit\u00e9 publique). Il convient de noter que l’\u00e9valuation des int\u00e9r\u00eats se fait ici sur des crit\u00e8res objectifs (\u00e0 quelle fin le bien voisin est-il utilis\u00e9) et non subjectifs (par exemple, le caract\u00e8re du voisin), tandis qu’il a \u00e9t\u00e9 jug\u00e9 par la jurisprudence qu’il n’est pas pertinent de savoir lequel des deux propri\u00e9taires \u00e9tait pr\u00e9sent dans la r\u00e9gion depuis plus longtemps, ni si les actes nuisibles se produisaient avant l’installation du voisin d\u00e9rang\u00e9 dans son bien. Ainsi, le propri\u00e9taire du bien l\u00e9s\u00e9 a le droit d’intenter une action n\u00e9gative contre son voisin (article 1108 du Code civil) pour demander la cessation de l’atteinte et son omission \u00e0 l’avenir (sans exclure la possibilit\u00e9 d’une demande de dommages-int\u00e9r\u00eats).<\/strong> De m\u00eame, s’il n’est pas propri\u00e9taire mais locataire (par exemple, un locataire qui loue un appartement qui ne lui appartient pas), il peut intenter une action pour troubles \u00e0 la possession plut\u00f4t qu’une action d\u00e9claratoire, ainsi que demander des mesures de protection judiciaire temporaire pour la possession\/occupation s’il souhaite une protection judiciaire imm\u00e9diate.<\/p>\n

3.Quelles revendications ai-je si un b\u00e2timent est construit sur un bien voisin?<\/strong><\/h2>\n

Dans ce cas, le propri\u00e9taire du bien voisin a les possibilit\u00e9s suivantes en vertu de la loi :<\/p>\n

    \n
  • Demander l’interdiction de l’ensemble de l’installation sur le bien voisin si elle est r\u00e9alis\u00e9e en violation du permis des autorit\u00e9s (m\u00eame lorsqu’il n’y a pas de permis)<\/strong> ou de conditions sp\u00e9cifiques requises par la loi (par exemple, les r\u00e8glements d’urbanisme concernant le coefficient de construction).<\/li>\n
  • Si l’installation est achev\u00e9e (par exemple, une ferme est construite sur le bien voisin), demander son retrait, c’est-\u00e0-dire que le voisin l’annule seulement si cela entra\u00eene des cons\u00e9quences excessivement nuisibles et ill\u00e9gales pour le bien voisin.<\/strong> Si ces cons\u00e9quences se r\u00e9f\u00e8rent au futur, elles doivent \u00eatre consid\u00e9r\u00e9es comme certaines et non simplement comme une conjecture (selon le cours habituel des choses).<\/li>\n<\/ul>\n

    4.Que faire si le b\u00e2timent est en danger d’effondrement?<\/strong><\/h2>\n

    Il n’est pas rare qu’une construction commence \u00e0 la limite d’un bien voisin, sans que les pr\u00e9parations n\u00e9cessaires pour les fondations soient effectu\u00e9es afin de r\u00e9aliser une construction solide (par exemple, les supports n\u00e9cessaires au sol n’ont pas \u00e9t\u00e9 install\u00e9s). Dans ce cas, le propri\u00e9taire du bien voisin est prot\u00e9g\u00e9 contre un \u00e9ventuel effondrement de la construction qui pourrait entra\u00eener la destruction compl\u00e8te (et) de son propre bien. Il peut donc demander \u00e0 ce que son voisin soit contraint de prendre les mesures n\u00e9cessaires pour la construction du b\u00e2timent (la faute des deux parties n’est pas ici un facteur pertinent), sinon il peut \u00e9galement entreprendre lui-m\u00eame de prendre ces mesures s’il s’agit d’une urgence, sans que son acte ne soit consid\u00e9r\u00e9 comme ill\u00e9gal.<\/strong> N’oublions pas que la loi \u00e9tablit la responsabilit\u00e9 objective du propri\u00e9taire\/occupant d’un b\u00e2timent ou d’une construction qui s’est effondr\u00e9e et a caus\u00e9 des dommages \u00e0 autrui (= en principe, il est responsable de dommages-int\u00e9r\u00eats envers le tiers, \u00e0 moins qu’il ne prouve qu’il n’a pas commis de faute et que toutes les r\u00e8gles de diligence ont \u00e9t\u00e9 respect\u00e9es).<\/p>\n

    5.Mon bien est sans issue (n\u2019a pas d\u2019acc\u00e8s \u00e0 la route).Y a-t-il une solution?<\/strong><\/h2>\n

    Selon les dispositions du droit de voisinage, lorsqu’il s’agit d’un bien qui ne dispose pas de la route n\u00e9cessaire vers la route (sans la faute du propri\u00e9taire) et que le passage \u00e0 travers un bien \u00e9tranger est n\u00e9cessaire, le propri\u00e9taire du bien a droit \u00e0 ce que son voisin lui accorde un passage vers la route. Au d\u00e9part, nous parlons uniquement d’un acc\u00e8s \u00e0 une route publique\/commune et seulement \u00e0 condition que le propri\u00e9taire du bien offre \u00e0 celui qui lui accorde le passage une indemnisation raisonnable (qui couvre au moins les frais de construction du passage, ainsi qu’une \u00e9ventuelle diminution de la valeur du bien qui accorde le passage).<\/strong><\/p>\n

    En outre, quatre autres \u00e9l\u00e9ments sont n\u00e9cessaires pour l’\u00e9tablissement du passage :<\/p>\n

      \n
    • Une d\u00e9cision judiciaire d\u00e9finitive doit \u00eatre rendue (= cette d\u00e9cision qui n’est pas contest\u00e9e par un appel et une opposition en d\u00e9faillance) qui mentionne l’\u00e9tablissement d’un passage sur le bien concern\u00e9 en faveur d’un autre.<\/strong><\/li>\n
    • La d\u00e9cision doit \u00eatre enregistr\u00e9e (avec le co\u00fbt correspondant) au bureau des hypoth\u00e8ques\/au cadastre o\u00f9 cela fonctionne<\/strong> (principalement pour des raisons de publicit\u00e9 et de connaissance des tiers).<\/li>\n
    • La demande de passage n’est pas seulement r\u00e9serv\u00e9e au propri\u00e9taire du bien, mais aussi \u00e0 d’autres personnes<\/strong> (comme l’usufruitier, l’occupant, et si plusieurs personnes sont concern\u00e9es, chaque copropri\u00e9taire pour sa part id\u00e9ale sur le bien).<\/li>\n
    • Le propri\u00e9taire du bien qui a accord\u00e9 le passage peut demander son annulation si (le passage) tombe en d\u00e9su\u00e9tude (m\u00eame avant l’expiration de 20 ans comme c’est la r\u00e8gle).<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n

      \"\"<\/h2>\n

      6.Jusqu’\u00e0 quel point dois-je tol\u00e9rer des r\u00e9parations sur un bien voisin?<\/strong><\/h2>\n

      Supposons qu’un b\u00e2timent soit en construction dans le terrain voisin (ou qu’un appartement au-dessus soit en r\u00e9novation) et que, pour l’ex\u00e9cution des travaux, il soit n\u00e9cessaire que les ouvriers passent par mon bien (il se peut qu’il n’y ait pas d’autre moyen de passage). La loi stipule ici que je dois tol\u00e9rer les nuisances caus\u00e9es pendant le temps que ces travaux sont effectu\u00e9s sous deux conditions :<\/p>\n

        \n
      • L’utilisation de mon bien n’est pas excessivement entrav\u00e9e par ces travaux<\/strong> (par exemple, l’acc\u00e8s\/ la sortie de celui-ci n’est pas difficile).<\/li>\n
      • Mon voisin a vers\u00e9 une indemnit\u00e9 pour l’interruption temporaire de l’utilisation ou a fourni une certaine garantie pour cela<\/strong> (par exemple, il m’a donn\u00e9 un objet en gage au cas o\u00f9 nous ne respecterions pas ce que nous avons convenu).<\/li>\n
      • Le droit de mon voisin n’est pas exerc\u00e9 de mani\u00e8re abusive (par exemple, pas \u00e0 des limites extr\u00eames, durant les heures de tranquillit\u00e9,<\/strong> en utilisant mon bien alors qu’il y avait un meilleur et moins p\u00e9nible moyen).<\/li>\n<\/ul>\n

        7.Que se passe-t-il avec les limites des propri\u00e9t\u00e9s?Comment est-ce r\u00e9glement\u00e9?<\/strong><\/h2>\n

        La r\u00e9glementation ici s’applique de mani\u00e8re progressive, nous allons donc essayer de la pr\u00e9senter ainsi :<\/p>\n

          \n
        • Lorsque les limites entre deux propri\u00e9t\u00e9s n\u00e9cessitent des constructions\/r\u00e9parations pour \u00eatre corrig\u00e9es,<\/strong> chaque propri\u00e9taire a le droit (et l’autre l’obligation) de tenter, \u00e0 frais communs, la construction des limites de leurs propri\u00e9t\u00e9s.<\/li>\n
        • Dans le cas o\u00f9 les limites des propri\u00e9t\u00e9s sont contest\u00e9es, les propri\u00e9taires peuvent demander au tribunal de les r\u00e9gler.<\/strong> Il est important de noter que si les limites sont si indistinctes (c’est-\u00e0-dire presque inexistantes), le tribunal divisera la zone contest\u00e9e en parts \u00e9gales, et chaque propri\u00e9taire recevra une de ces parts.<\/li>\n
        • Si les deux propri\u00e9t\u00e9s sont s\u00e9par\u00e9es par une bande de terre, un chemin, ou un autre type de route avec laquelle elles communiquent,<\/strong> chaque propri\u00e9taire a le droit d’utiliser ce passage \u00e0 condition de ne pas perturber le passage de l’autre. Il convient \u00e9galement de mentionner que les frais en cas de construction\/r\u00e9paration sont partag\u00e9s \u00e9galement entre les deux propri\u00e9taires, et que ce passage de terre (quelle que soit sa forme) n\u00e9cessite la d\u00e9cision des deux (ou plusieurs si n\u00e9cessaire) propri\u00e9taires pour changer son usage, l’annuler, etc.<\/li>\n<\/ul>\n

          8.Et en ce qui concerne l’eau de pluie?<\/strong><\/h2>\n

          Pour ce sujet, il est fait r\u00e9f\u00e9rence aux articles 1024-1025 du Code civil, qui stipulent :<\/p>\n

            \n
          • Le propri\u00e9taire d’un bien (urbain ou rural) qui est plus bas que son voisin est oblig\u00e9 d’accepter les eaux (principalement naturelles, par exemple, de pluie)<\/strong> provenant du bien plus \u00e9lev\u00e9 (sans qu’aucune construction humaine n’intervienne).<\/li>\n
          • Si, en revanche, un bien a un probl\u00e8me (par exemple, avec son toit) et que de cette mani\u00e8re des eaux sont transf\u00e9r\u00e9es dans la maison voisine,<\/strong> le propri\u00e9taire du bien d\u00e9fectueux est oblig\u00e9 de r\u00e9parer sa construction (en ajoutant une conduite d’eau pour diriger les eaux) afin que les eaux ne s’\u00e9coulent pas vers le bien voisin.<\/li>\n
          • Si le propri\u00e9taire du bien d\u00e9couvre qu’il y a une source d’eau\/puits sur son terrain ou en cr\u00e9e un, il est oblig\u00e9 de ne pas gaspiller toute l’eau disponible de la r\u00e9gion et,<\/strong> dans tous les cas, de veiller \u00e0 ce qu’elle soit suffisante pour les habitants de la communaut\u00e9 locale (il n’a donc pas cette obligation s’il y a suffisamment d’eau disponible dans la r\u00e9gion par d’autres moyens ou s’il s’agit d’une ville o\u00f9 il n’y a pas de probl\u00e8me).<\/li>\n<\/ul>\n

            9.Y a-t-il un puits dans ma propri\u00e9t\u00e9\/dans la propri\u00e9t\u00e9 voisine?Des droits sont-ils cr\u00e9\u00e9s?<\/strong><\/h2>\n

            Bien que des lois sp\u00e9ciales aient \u00e9t\u00e9 \u00e9mises aujourd’hui, qui r\u00e9gulent plus clairement le sujet (elles constitueront un objet d’analyse s\u00e9par\u00e9), il est n\u00e9anmoins utile de voir le cadre g\u00e9n\u00e9ral \u00e9galement dans ce cas. Ainsi, il est stipul\u00e9 que le propri\u00e9taire du bien dans lequel il y a une source\/puits doit fournir de l’eau au bien voisin sous certaines conditions :<\/p>\n

              \n
            • L’eau dans le bien voisin ne doit pas \u00eatre suffisante pour tous les besoins domestiques<\/strong> (attention, pas pour les besoins professionnels si le bien est professionnel) (comme laver des v\u00eatements, arroser le jardin, etc.).<\/li>\n
            • Il faut consid\u00e9rer si le voisin peut se procurer de l’eau ailleurs<\/strong> (s’il est possible de le faire sans d\u00e9penses particuli\u00e8res pour lui, alors je ne suis pas oblig\u00e9 de lui en fournir, mais cela est jug\u00e9 s\u00e9par\u00e9ment au cas par cas).<\/li>\n
            • Je ne dois pas manquer d’eau qui est n\u00e9cessaire pour mes besoins (essentiels ou non).<\/strong><\/li>\n
            • Si je fournis finalement de l’eau au bien voisin, le voisin doit me verser une indemnit\u00e9 pour cette fourniture.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n

              10.Comment exercer mes droits?Jusqu’\u00e0 quand ne sont-ils pas prescrits?<\/strong><\/h2>\n

              Si l’on examine attentivement les dispositions des articles 1003-1032, on comprend que pour chaque droit du propri\u00e9taire du bien voisin correspond une obligation du bien conc\u00e9d\u00e9 (sous quelque forme que ce soit). Donc, si l’une des deux parties cherche une protection judiciaire, elle peut simplement demander, par le biais de sa lettre ou de son action, le respect de cette obligation de nature d\u00e9lictueuse (=elle agit uniquement entre les deux parties, et non vis-\u00e0-vis de tous).<\/p>\n

                \n
              • Parall\u00e8lement \u00e0 cette possibilit\u00e9, le propri\u00e9taire du bien et son occupant<\/strong> (mais pas le simple d\u00e9tenteur, car sa protection n’est pas justifi\u00e9e) ont droit \u00e0 l’exercice d’une action n\u00e9gative (lev\u00e9e de l’atteinte ill\u00e9gale qui est faite sur le bien, omission de celle-ci \u00e0 l’avenir, et \u00e9ventuellement demande d’indemnisation).<\/li>\n
              • Ainsi qu’\u00e0 l’exercice d’une action en trouble \u00e0 la possession<\/strong> (qui est l’\u00e9quivalent de l’action n\u00e9gative, mais exerc\u00e9e par l’occupant et non le propri\u00e9taire, par exemple un \u00e9tudiant qui loue un appartement et qui ne lui appartient pas \u00e9videmment choisira cette action car c’est la seule fa\u00e7on de justifier sa demande).<\/li>\n
              • Comme le pr\u00e9voit \u00e9galement la loi elle-m\u00eame, les droits du droit voisin sont imprescriptibles. Cette r\u00e9glementation est particuli\u00e8rement importante car il n’y a pas de risque de perdre un d\u00e9lai court et d’ult\u00e9rieurement annuler la demande. Il est cependant \u00e0 noter que si la demande est exerc\u00e9e tr\u00e8s tard et a cr\u00e9\u00e9 l’impression pour l’autre partie qu’elle ne sera pas exerc\u00e9e<\/strong> (par exemple, une demande soudaine d’acc\u00e8s alors que le propri\u00e9taire du bien passait ici depuis 19 ans par un autre chemin tout aussi praticable), elle sera consid\u00e9r\u00e9e comme un affaiblissement du droit, et ainsi le droit, bien qu’il ne soit pas prescrit, ne pourra en pratique pas \u00eatre exerc\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n

                \u00c0 c\u00f4t\u00e9 du client et de ses besoins.<\/strong><\/p>\n

                Ath\u00e9na Kontogi\u00e1nni \u2013 Avocate<\/strong><\/p>\n

                Toutes les informations ci-dessus ne constituent pas des conseils juridiques et aucune responsabilit\u00e9 n\u2019est engag\u00e9e pour celles-ci.Pour plus d\u2019informations, veuillez nous contacter.<\/p>\n

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